第56回相続寺子屋「東京・中古・ワンルームを使った資産活用・相続対策セミナー」の報告です。
講師は重吉 勉氏（㈱日本財託）です。
重吉氏が不動産業界に入ったのがバブル期。
バブルがはじけ９割の会社が倒産したそうです。
残った１割には共通事項がありました。
それは固定収入があることです。
この現実をみて、賃貸管理をやろうと決めたそうです。
東京・中古・ワンルームマンションの魅力をたっぷり聴きました。
そして選択のポイントを教えてもらいました。
何故、中古がよいか。
新築マンションは買主が自分のものに登記をした時点で中古となります。
一般的に価格は大きく下がります。新築の２文字に価格がついているのです。
しかし、賃料は変わりません。
また、中古はマンションは過去の管理・修繕の履歴をみて買うことが出来るのも魅力です。
「借入割合40％」
問題が出されました。
ローンのない1,000万円のマンション（家賃手取５万円）を２戸持っている人がいます。
３戸目のマンション(価格1,000万円家賃手取5万円)を購入するとき
①金利10％で1000万円借りて買う。
②２戸の家賃収入で1,000万円貯めてから買う。
①の借入金が完済されるのと、②のお金が貯まるのはどちらが早いか。
答えは①です。
完済するのが８年２ヶ月。１千万円貯まるのは８年４カ月。
金利が例え10％でも３戸の家賃から支払っている方が早いのです。
逆を言えば借入をした方が所有するマンションを速く増やすことが出来るのです。
金利３％だと完済するのに6年１カ月です。
しかし借金はリスクがあります。
そのリスクを回避し健全にマンションを増やしていける借入割合が40%だと重吉氏は言います。
上記の例でいえば借入割合は全体で33.3%です。
重吉氏の話は決して巧い話ではありません。
「マンション投資は「コツコツ」が「カツコツ」です」
と最初に言われた通りのお話でした。
あっという間の２時間。解りやすく大変勉強になりました。
ありがとうございます。